Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğuran bir sözleşme ilişkisidir. Uygulamada çoğu zaman kiracının yükümlülükleri üzerinde durulsa da, kiraya verenin de kanundan kaynaklanan önemli borçları bulunmaktadır.
Kiraya verenin bu yükümlülüklerini yerine getirmemesi, kiracının bazı hukuki haklar kullanmasına ve taraflar arasında uyuşmazlık doğmasına neden olabilir. Bu nedenle kira ilişkilerinde kiraya verenin sorumluluklarının doğru şekilde bilinmesi büyük önem taşımaktadır.
Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiraya verenin başlıca borçları genel hatlarıyla ele alınmaktadır.
Kiraya Verenin Borçlarının Hukuki Dayanağı
Kiraya verenin yükümlülükleri temel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinde düzenlenmiştir.
Kanun uyarınca kiraya veren;
- kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek
- kira süresi boyunca kullanıma elverişli durumda bulundurmak
- kiracının kullanım hakkını korumak
ile yükümlüdür.
Bu yükümlülüklerin ihlali durumunda kiracı bazı hukuki haklara sahip olabilir. Ancak her kira ilişkisi farklı özellikler taşıdığından, uyuşmazlıkların somut olay özelinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kiralananı Teslim Borcu
Kiraya verenin en temel yükümlülüğü, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve sözleşmeye uygun durumda kiracıya teslim etmektir.
Kiralananın;
- kullanılabilir durumda olması
- ciddi fiziki eksiklikler içermemesi
- sözleşmede belirtilen nitelikleri taşıması
gerekmektedir.
Örneğin;
- ciddi su veya elektrik tesisatı sorunları
- yapısal güvenlik problemleri
- kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelleyen teknik arızalar
kiraya verenin teslim borcunun gereği gibi yerine getirilmediği durumlar arasında değerlendirilebilir.
Bu tür durumlarda kiracının sahip olabileceği hukuki haklar somut olayın özelliklerine göre değişiklik gösterebilir.
Kiralananı Kullanıma Elverişli Halde Bulundurma Borcu
Kiraya veren yalnızca teslim anında değil, kira sözleşmesi devam ettiği sürece de kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Bu kapsamda kiraya veren;
- kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkileyen arızaları gidermek
- yapısal sorunları çözmek
- kiracının sözleşmeye uygun kullanımını sağlamak
zorundadır.
Bununla birlikte küçük bakım ve günlük kullanım giderleri çoğu zaman kiracıya ait olabilmektedir. Hangi giderlerin kiraya verene ait olduğu uygulamada sıklıkla uyuşmazlık konusu olabilmektedir.
Kiracının Kullanım Hakkını Koruma Borcu
Kiraya veren, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkına müdahale etmemekle yükümlüdür.
Bu kapsamda kiraya veren;
- kiralanana izinsiz müdahalede bulunamaz
- kiracının kullanımını keyfi şekilde kısıtlayamaz
- kiralananı kiracının rızası olmaksızın sürekli kontrol amacıyla kullanamaz.
Kiracının kullanım hakkının ihlal edilmesi, kira ilişkisi açısından hukuki sonuçlar doğurabilir.
Kiralanandaki Ayıplardan Sorumluluk
Kiralananda bulunan ve kiracının kullanımını etkileyen bazı ayıplardan kiraya veren sorumlu olabilir.
Kiralanandaki ayıp;
- kullanım değerini önemli ölçüde azaltıyorsa veya
- kiralananın sözleşmeye uygun kullanımını engelliyorsa
kiracı bazı hukuki haklara sahip olabilir.
Duruma göre kiracı;
- ayıbın giderilmesini talep edebilir
- kira bedelinde indirim isteyebilir
- bazı durumlarda sözleşmenin feshi yoluna başvurabilir.
Ancak bu hakların nasıl kullanılacağı ve hangi hukuki yolun tercih edilmesi gerektiği her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiraya Verenin Borçlarına Aykırılığın Sonuçları
Kiraya verenin kira sözleşmesinden veya kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde kiracı çeşitli hukuki yollara başvurabilir.
Duruma göre kiracı;
- ayıpların giderilmesini talep edebilir
- kira bedelinde indirim isteyebilir
- sözleşmenin feshi yoluna gidebilir
- uğradığı zararların tazminini talep edebilir.
Ancak kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hangi hukuki yolun tercih edilmesi gerektiği olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Kira Hukuku Uyuşmazlıklarında Hukuki Danışmanlık
Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar uygulamada oldukça yaygın olup, tarafların hak ve yükümlülüklerinin doğru şekilde değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Güvenler Hukuk & Danışmanlık olarak;
- kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
- tahliye davaları
- kira bedelinin tespiti davaları
- kiracı ve kiraya veren hakları
başta olmak üzere kira hukuku alanında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
Kiraya veren veya kiracı olarak kira sözleşmesinden doğan haklarınız hakkında detaylı bilgi almak ya da mevcut uyuşmazlığınızın hukuki açıdan değerlendirilmesini sağlamak için Güvenler Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
