Kira ilişkisi taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler yükler. Ancak bazı durumlarda bu ilişki sürdürülemez hale gelir ve ev sahibi kiracının tahliyesi yoluna gitmek ister. Bu süreç çoğu zaman hukuki bilgi ve strateji gerektirir. Özellikle kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde sıkı koruma altında olması, mülk sahiplerinin tahliye talebinde belirli şartları sağlamasını zorunlu kılar.

Bu yazımızda, kiracının hangi hallerde tahliye edilebileceğini, tahliye sebeplerini, uygulanabilecek yolları ve sık karşılaşılan sorunları detaylı şekilde ele alıyoruz.

Kiracının Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkündür?

Kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü yasal sebeplerle mümkündür. Ev sahibi, her istediğinde kiracıyı çıkaramaz. Aşağıdaki durumlar, kiracının tahliyesi için geçerli sebeplerdir:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse, ev sahibi noter kanalıyla veya yazılı ihtarla temerrüde düşürebilir. İki haklı ihtara rağmen kira ödemeleri devam etmezse, tahliye davası açılabilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki kez yazılı ihtar gönderilmişse, kira süresi sonunda kiracının tahliyesi talep edilebilir (TBK m. 352/2).

3. Tahliye Taahhüdü

Kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı ve imzalı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte çıkmamışsa, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir.

4. Kişisel Kullanım veya Aile Üyeleri İçin Konut İhtiyacı

Ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası gibi yakınları için gerçek ve samimi bir kullanım ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Bu davada ihtiyaç gerekçesi ispat edilmelidir.

5. Yeniden İnşa veya Büyük Onarım

Taşınmazın esaslı onarım, yıkım veya yeniden inşası gerekiyorsa ve kiracının taşınmazda oturması teknik olarak mümkün değilse, bu durum tahliye nedeni olabilir.

6. Kiracının Başka Bir Konutta Oturma İmkanının Bulunması

Kiracının aynı il sınırlarında kendi mülkiyetinde oturulabilir bir evi varsa, bu durum tahliye sebebi olabilir. Ancak uygulamada dikkatli analiz yapılmalıdır; sadece tapu kaydı yeterli değildir.

Tahliye Davası Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Sözleşmenin türü ve süresi dikkatle incelenmelidir (belirsiz – belirli süreli sözleşme ayrımı önemlidir).
• Tahliye taahhüdü yazılı, tarihli ve bizzat kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır.
• İhtarlar yazılı ve ispatlanabilir nitelikte olmalıdır (noter, taahhütlü mektup vs.).
• Konut ihtiyacı ya da onarım gibi nedenler gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır.
• Açılacak davada hak düşürücü sürelere mutlaka dikkat edilmelidir.

Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

• Dava açmadan önce delil hazırlığı eksiksiz yapılmalıdır.
• Her tahliye gerekçesinin ayrı bir dava taktiği ve süresi vardır. Yanlış prosedür ciddi zaman kaybına ve davanın reddine yol açabilir.
• Bazı durumlarda icra yoluyla tahliye daha hızlı sonuç verebilir.
• Boşaltılan taşınmazın 3 yıl içinde aynı şekilde başka bir kiracıya verilmesi kötü niyetli kullanım sayılabilir ve tazminat yükümlülüğü doğurabilir (TBK m. 355).

Sonuç: Tahliye Sürecini Profesyonelce Yönetin

Kiracının tahliyesi, basit bir süreç değildir. Gerekli hukuki şartların oluşmaması, belgelerin eksik olması ya da sürelere riayet edilmemesi durumunda dava reddedilebilir veya yıllarca sürüncemede kalabilir.

Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce profesyonel destek almak, zaman ve hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.